企业在选择园区时，会从市场行情报价、交通区位、运营服务、优惠政策、人力资本等方面考虑，其中，运营服务是最重要的因素之一。优质的运营服务不仅仅可以收获良好的客户关系，还能为创造股权投资机会、提升园区续租率等，为园区创造收益。一套合理的园区运营服务方案，是园区成功发展的基础。过去，园区开发主要是依靠劳动力和资本的投入，并注重土地增值以获得收入。然而，这种粗糙而简单的商业模式不断暴露出很多问题：大量空置的园区、不平衡的园区产业、政府和市场需求没办法得到满足。未来，必须改变产业园区发展的底层逻辑，以满足产业客户的真实需求为导向，构建高效、科学的运营体系，全方位、多层次运营，以实现提升园区资产价值的最终目标。未来，这将是一个园区运营能力竞争的时代。园区如何运作良好？首先，园区运营一定不是一件可以匆忙完成的事情。要真正经营好一个园区，需要长时间和高资本投资。只有通过对客户服务需求的细致洞察，通过对产业高质量发展特点的长期持续探索，才能构建园区良好的产业高质量发展生态，满足产业客户的个性化需求。以软件园为例，为了承接国外IT产业的转移，团队在招商和运营方面付出了巨大的努力。为了确认和保证吸引企业的质量和落地效率，团队在前往日本和韩国吸引投资之前学习了当地语言。在吸引企业后，他们帮他们解决了人力外包问题，并进行了相关的技术培养和训练。其次，脱离产业高质量发展的历史背景和区域特征来谈论园区运营是不科学的。每个地区的政策条件、产业高质量发展土壤不同，很难有一个通用的标准来建设工业园区。在中国，长三角、珠三角等地区未来将主要释放产业升级带来的现代园区需求，包括发展战略性新兴起的产业、总部经济、现代服务园区、研发基地等，包括工业园区、高科技园区和物流园区的形成。因此，如何根据区域政策规划、区域优势等因素运营园区将至关重要。此外，假如没有行业本身的特点，很难谈论运营。每个行业都需要不同的因素和增长周期。以生物医药为例，由于行业“高壁垒、长周期、高风险、高回报”的特点，对产业园区的相应要求也更高。不仅要从顶层设计、产业定位等方面提前谋划，还要注重园区的专业化运营。包括如何满足产业高质量发展对优质科研资源的需求，多元化投资主体促进产业创新，重点建设企业所需的公共服务，这些都对园区的运营提出了很高的要求！总之，如果一个园区想要成功运营，它必须走自己的路！每一种行业都应该有每一种独特的运作模式，这种运作模式必须沉下去打磨！尽管近年来“园区运营”慢慢的受到重视，但在企业内部，园区运营部的定位仍然过于简单粗暴。一是将其定位为盈利部门，要求运营部尽可能提高收费，以实现盈利改善。另一个是通过压缩预算和准备控制成本，将其定位为成本部门。然而，在未来的创新园区运营体系下，这一简单标准不再适用。如何合理定位运营部，充分的发挥有关人员的价值，通过合理的利润分配制度反向刺激运营效率的提高，是园区运营商未来思考的新方向。基于对园区运营的深刻理解，它提供了另一个全新的理念。其内部部门将运营部定义为资产管理部门，客户满意程度是该部门的唯一考核指标。作为资产管理部门，运营旨在实现资产要素整合、产业园区全生命周期管理，最终实现资产价值提升。通过多服务项目、高效响应机制、专业服务团队、便捷智能服务，突破服务企业的“最后一米”，真正从资产运营角度重新定义园区运营服务的价值！在这种思维的指导下，可以反向激励运营人员，提升整体运营效率，最终实现园区的高质量运营。在新工业园区时代，产业引进和高质量运营是园区运营商的核心竞争力。未来，工业园区需要深入思考怎么样通过运营创造价值，通过持续创新实现可持续发展。】

  据统计，全国产业园区共有8万多个，园区数量排名前三的分别为广东、江苏、浙江。

  可以看到，经济相对发达的地区，产业园数量也较多。其中，较为特殊的是特色产业园区，在打造“制造强国”的大背景下，“制造强省”的概念应运而生，制造业与园区息息相关，2021年12月23日，广东首批19个特色产业园区正式公布，2022年6月16日，上海正式对外发布第三批13个特色产业园区，近日，上海市政府办公厅印发《上海市特色产业园区高水平质量的发展行动方案(2024—2026年)》，明确到2026年，全市特色产业园区达到60个左右。

  “园区经济”已成为当前经济发展特色之一，而特色产业园区作为“园中园”，发挥着其独特的作用，比如生物医药、航空航天、信息技术、汽车制造等产业，不仅符合地方政府专精特新的产业高质量发展诉求，也适合打造产业运营体系。那些做得还不错的特色产业园区，都有哪些制胜法宝呢？

  受多种因素影响，当前部分公司运营压力过大，有些会考虑从一线城市的市区搬到郊区，或者从郊区搬到隔壁城市，总之，从高成本的园区搬到低成本的园区。

  这样的园区，对企业的粘性非常小。基于此，未来的园区发展，一定是专业化的。除了配套服务这些标配之外，还要在产业上形成配套，形成产业生态，来增加与入驻企业的粘性。

  众所周知，生命健康企业有“三高一长”的特点：高投入、高风险、高收益、周期长。

  而这些企业一旦进入成熟期后，开始有收益了，缺点也成了优点，高投入、高风险、周期长，这些就成为了门槛，因为药品很难被复制，不像电子科技类产品，华强北就基本能解决所有问题。

  此外，高收益意味着产品附加值高，抗市场风险能力强。相应地，生命健康企业对于房租的敏感程度远低于别的行业，因为租金对其并不是主要成本，而是在于其他条条框框，比如一家口罩厂，在北京认证合格，但去深圳不一定行，因为没有经过市监局和药监局认证，产出的东西就是假冒伪劣产品，这就是生产经营与场地挂钩，在该行业很常见。

  正是由于这些时间以及空间捆绑的成本，使得企业搬迁成本高，这也增加了企业和园区粘性。要解决这样一些问题，就到了园区生态发挥价值的时候了。

  深圳银星集团在2016年打造了生命健康专业园区。在他们看来，打造一个园区最重要的就是打造一个生态，从“硬件、软件、服务”三管齐下，做好这些，就可以在园区形成一个良好的产业生态。

  硬件方面。比如楼高、环保设施、电路，尤其是电路，生物医药很多研发产品，可能一个不起眼的冰箱里面放的就是价值上亿的东西，如果断电，后果可想而知，深圳银星集团使出了九牛二虎之力，软磨硬泡做通了供电局的工作，给园区提供双回路电及第三路柴油发电机。

  软件方面。要想打造产业链生态，需要把产业高质量发展中的第三方服务引进来，银星集团的生命健康产业园想引入某家行业头部企业，而该企业非常谨慎，上下两层楼先租一层，最终银星集团等了一年半时间，该企业才租下来用于建SPF级动物实验安评中心的另一层楼，银星集团也因此损失了几百万租金，然而从长久来看，这是值得的，因为这种市场化的GRP第三方研究机构，对整个园区的第三方服务打造来说，非常有价值。

  服务方面。深圳银星集团打造了“1+2+4”服务体系，组织行业沙龙、论坛，打造仪器设施共享平台，引入专业孵化器，运营自己的投资机构，相应的生活配套，自营物业等，尤其是物业，对物业公司考核指标排在第一的是服务，而不是盈利，这是很多园区都忽略的一个事情。

  以上三个方面，成为了银星集团打造产业生态的三宝，目前除了龙华的园区，在坪山和光明都有相应的园区也在不断拓展，龙华的园区出租率做到了 99%。如果说龙华区的营商环境是一个大的生态，那么，银星科技园就是这一个大生态中的一个子系统。

  中集产城在打造智造园区上，有着丰富的经验。为了打造产业生态，他们在深圳前海设立了一个五千平米的企业家交流中心，为的就是打通企业交流圈层，该中心设有会议设施、居住、商用、餐饮、洽谈、健身等功能。

  位于东莞松山湖的中集智谷，就围绕华为打造了一个产业生态链。做传感器、麦克风、扬声器这里都有，包括全芯半导体、 中色研达、中软科技、利和兴股份、普密斯视觉、迈威科技、爱协生智能科技，在一个园区形成了一个手机的所有产业链。另外一个数字产业园，也是围绕华为打造的产业生态。入驻企业有立讯、信宝、广达智能、共和电子，荣幸制造，涵盖了 3D打印、数控、新材料、软件信息，招商一定要有产业生态思维，立讯进来以后就带来了不少企业随之入驻。

  东莞元昇数谷，从产业生态角度，打造了智能工业联盟，联盟就是一个虚拟线上园区，经常给一些企业做赋能，以联盟的名义谈合作就非常容易，很容易连接虚拟的产业生态。

  深圳湾科技发展有限公司党委书记、董事长邱文在《深圳创新密码——重新定义科技园区》中写道：“构建园区产业生态关系实际上既是构建一个有机的系统，又是作出一个最佳选择。”

  深圳赢城董事长王玉祥在某产业园区大会上表示，目前产业园区80%的园区产品是有问题的，80%的园区没有专业运营服务。

  80%的园区是没有专业运营服务，听上去似乎有点夸张。这主要涉及到三个问题：第一、整个行业对产业地产全程的操盘认知比较浅，专业人才也比较缺乏；第二、模式不清晰；第三、产品错配。

  很多企业做顶层设计，但最后落地效果不佳，核心原因就在于不是基于深度产业运营做的顶层设计，意味着战略有问题。

  那么，对于特色产业园区来说，如何围绕深度产业运营做文章呢？办法之一就是，打造专业一体化的运营体系。就像排列组合一样，具体可以从以下几个方面打“组合拳”：

  以运营推动招商，以招商来推动园区的销售，很多项目招商启动时，运营团队也启动了，甚至运营团队动作更快，像深圳、合肥政府在专业一体化的运营方面，就有丰富的经验，包括精准的前期定位、垂直产业招商、深度产业运营到智慧化的物业服务，做到行业标杆。

  松山湖有几十个园区，可想而知竞争有多激烈，元昇数谷园区也坐落于此，它充分的利用了资源、结合了政策优势，找到了符合自身发展的定位：工业互联网软件产业园。

  有了定位，招商运营如何做？线上讲故事、线下抓资源，抓准当地发展的核心，把政府、高校、媒介、产业链等各项资源整合起来，很多事情自然就迎刃而解了。还有一套“二一六八”理念：打造两个基地、一个联盟、六大服务平台、八大配套。

  特色产业园区，有别于一般的综合性的产业园区。从哪里体现其特色，可以从产业、产品来看。把产品细分，更能体现专业性。

  华润置地旗下的润城新产业，作为一家专业的产业运营服务商，提出了“产品为基、服务为王”的运营理念。他们按照城市发展不同阶段和城市地段价值，把产品分为了五大类：1、总部集群类；2、产业新城；3、产业综合体；4、科创园区；5、智造园区。

  拿智造园区来说，在惠州的华南生命健康产业园区，为了最大限度实现降本增效，润城主动把自己的产品细分成一个更窄的领域，虽然选择是冒险的，但最终证明，效果是不错的，该产业园区在惠州排名前三，去年拿的地，今年基本就已销售出租排满了。

  作为产权应用方，在运营方面，尤其要注重服务，这里说的服务不是指简单的物业管理服务，需要给客户提供物业管理服务以外专业的服务支撑和落位，使得客户的贡献，除了租金之外，还有对政府和社会的承诺能够兑现。

  园区的价值是通过运营来定义的。从运营角度来看，客户有两类需求，基本需求和赋能。基本需求就不展开说了，赋能就是运营和服务的升华。

  中集产城把服务分为三类：基础服务、公共服务、产业服务。再逐步细分，就拿产业服务来说，从运营的角度，又可大致分为三类：产业运营、空间运营、配套运营。

  中集产城对空间运营很有经验，他们在光明有一个园区，其中有栋楼与设计院沟通要做多层，设计院感到不解，这样的容积率做多层不现实，经过多轮沟通、实地勘察，最终达成一致。

  该栋楼三四层做了孵化器，五楼是项目团队办公室，还有一半做了食堂，解决创业团队的用餐问题，为了赶工期，舍弃了做地下室，在拿地的时候，就从运营的角度考虑了未来如何铺盘，考虑到了诸多因素，比如高速路、高压线走廊、公园、河流走向，最终用一个圆弧形把六栋楼串联起来，做到最优辐射半径，这就是空间经营。

  一个园区的价值如何体现，要靠运营。就像传统的房地产， 这个小区如果物业管理不好，二手房的价格不会高，所以轻资产运营的逻辑是什么，想变成产业高地，要通过运营发挥作用。

  当前，新一轮科技革命和产业变革方兴未艾，产业数字化与数字产业化迅猛发展。数字化的经济产业园作为数字化的经济发展的重要载体，被写入国家《“十四五”数字化的经济发展规划》(以下简称《规划》)。《规划》提出，推动产业园区和产业集群数字化转型。

  各地为了助力园区完成数字化转型，也纷纷出台政策进行激励。比如福建对于省级数字化的经济示范园区，单个拟补助500万元，山东、湖南支持数字化的经济园区建设，最高奖补200万元，河南对于省级智能化改造项目最高补助2000万元......

  产业园区的数字化转型，已经上升到了园区战略层面。然而，数字化、智能化，说说容易，做起来难。前面提到赢城董事长王玉祥指出80%的园区没有专业运营服务，其实还有后半句：90%-95%的园区谈不上所谓的智慧化。

  如果数字化、智慧化不能带来实际效果，比如降本增效、提升业务数据化水平、数据可视化、设备智能化，给企业赋能，那数智化可能只是在名字上沾了点边。

  目前，做得好的特色产业园区，或者未来还想保持竞争力的特色产业园区，数字化是必经之路。

  上海机器人产业园是上海26个特色产业园之一。该产业园总经理刘宏表示，接下来将通过5G技术，加速智能制造业“机器换人”的步伐，在园区内落实建设“无人工厂”应用场景，不但可以为企业工厂自身的快速成长“加码”，还可以在园区形成示范效应，激发传统产业高质量发展活力，加快传统产业升级改造步伐。

  特色产业园区，通常是专精特新产业的集群汇聚。比如生命健康产业，就会涉及到很多价格高昂的精密化仪器设施，有一些小企业考虑的成本问题，不会购置该设备，要自己想办法去租用。

  而深圳银星生命健康科技园利用数字化平台解决了这个痛点，那些愿意把仪器共享出来的大企业，会把设备放到该平台，别的企业可自行租用，租用价格由仪器提供企业定，园区运营方起到了桥梁的作用，为双方做信用背书。

  这样就形成了三赢的局面，极大的提升了仪器的使用率，也提高了租用方的生产效率，而园区运营方也真正把数字化落实到了企业的痛点，完善了数字化体系，最大化了各方利益。

  综合型产业园的数字化，涉及面更宏观，而特色产业园的数字化，则更聚焦，比如为了医疗器械的固废排放问题，中城生命科学园就专门研发了一个数字化系统，该系统解决了及时性问题，同时也解决了成本问题，因为收危废效率高了，企业成本能降约50%。

  数字化是一场变革，而不仅仅是变化，是企业面向未来可持续发展的必答题。包括业态与商业模式的变革与组织管理的变化，要从战略层面看待数字化转型，全方位的拥抱数字化，这样的数字化，才是有灵魂的，否则空有一副皮囊。